ЮРИДИЧЕСКИЙ ПОРТАЛ | НЕДВИЖИМОСТЬ

Расходы на текущий ремонт

Расходы на текущий ремонт

Расходы на текущий ремонт многоквартирного дома, зданий и помещений должен нести собственник таких объектов. Если речь идет о расходах на текущий ремонт арендуемого помещения, то обязанность по оплате таких расходов может нести как собственник, так и арендатор помещения.

Расходы на текущий ремонт арендуемого помещения

В силу диспозитивности п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатору и арендодателю предоставляется право выбирать за чей счет и чьими силами будет произведен текущий ремонт.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При согласовании договора аренды сторонам необходимо определить за чей счет будет проводиться текущий ремонт арендуемого помещения и включить это условие в договор.

Если стороны договора решили возложить обязанность по проведению текущего ремонта на арендодателя, они могут также прописать в договоре, что такой ремонт осуществляется арендодателем за его счет. В данном случае согласовать такое условие в интересах арендатора, так как арендодатель в таком варианте не сможет потребовать взыскания стоимости произведенного текущего ремонта с арендатора.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязан производить за свой счет текущий ремонт переданного в аренду имущества”.

При составлении договора аренды необходимо понимать, что в интересах арендодателя установить, что текущий ремонт производится его силами за счет денежных средств арендатора. В таком случае с арендатора можно будет требовать возмещения стоимости осуществленного в помещении текущего ремонта.

Арендатор и арендодатель могут установить данное условие в договоре двумя способами:

1.Прямо указать в договоре, что текущий ремонт производится арендодателем за счет арендатора:

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества за счет арендатора”.

2. Установить, что арендатор обязан возместить арендодателю стоимость текущего ремонта, произведенного арендодателем.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязан производить текущий ремонт переданного в аренду имущества. Арендатор обязан возместить арендодателю стоимость произведенного текущего ремонта”.

Если стороны договора установили, что арендодатель обязан проводить текущий ремонт, но не определили за чей счет он будет это делать, то можно сделать вывод о том, что стороны не изменили правило п. 2 ст. 616 ГК РФ об осуществлении текущего ремонта за счет арендатора. Поэтому арендодатель вправе требовать взыскания с арендатора стоимости произведенного текущего ремонта на основании п. 2 ст. 616 ГК РФ.

Если проведение текущего ремонта арендуемого помещения возложены на арендатора, то в его интересах будет согласовать обязанность арендодателя возместить расходы на текущий ремонт арендуемого помещения.

Пример формулировки условия:

“Арендодатель обязан возместить стоимость текущего ремонта арендованного имущества, произведенного арендатором”.

Если стороны договора аренды не согласовали, за чей счет арендатор обязан произвести текущий ремонт, то арендатор обязан осуществить текущий ремонт арендованного помещения за свой счет, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ), и не вправе будет потребовать взыскания с арендодателя стоимости произведенного текущего ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в порядке ст. 410 ГК РФ.

На практике встречаются случаи, когда арендодатель снижает арендную плату при сдаче помещения арендатору, если помещению по объективным причинам требуется ремонт. В таком случае арендатор должен посчитать во сколько примерно обойдется текущий ремонт и окупиться ли во время его пользования помещением.

НДС и НДФЛ при выполнении текущего ремонта арендодателем

Если арендодатель производит ремонт своими силами и за свой счет, то он не должен уплачивать НДС, потому что такие расходы учитываются при расчете налога на прибыль (пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

Выполнение ремонтных работ для собственных нужд не является объектом налогообложения.

Если арендодатель за свой счет привлекает подрядчика/стороннюю организацию для выполнения работ по текущему ремонту, то у арендодателя есть право на вычет “входного” НДС, предъявленного подрядчиком. 

Вычет необходимо производить после принятия на учет выполненных работ, при правильном оформлении счета-фактуры подрядчика и при условии, что принятые работы от подрядчика предназначаются для использования в облагаемых НДС операциях.

Расходы на текущий ремонт

При применении метода начисления затраты на ремонт переданного в аренду основного средства включаются в состав внереализационных расходов и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в фактическом размере и независимо от факта оплаты (пп. 1 п. 1 ст. 265, п. 5 ст. 272 НК РФ).

Кроме того, в целях равномерного списания затрат организация может создать резерв предстоящих расходов на ремонт основных средств (п. 3 ст. 260 НК РФ).

Внимание! Если арендная плата признается арендодателем как выручка от реализации (ст. 249 НК РФ), то затраты на проведение ремонта переданного в аренду имущества учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Расходы на текущий ремонт здания, сооружения, помещения и т.п. арендодатель может включить (п. п. 4, 5, 11 ПБУ 10/99):

1) в расходы по обычным видам деятельности – если предоставление имущества в аренду является одним из видов деятельности организации;

2) в прочие расходы – если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации.

В первом случае указанные расходы отражаются в бухгалтерском учете на счете 20 “Основное производство”, во втором – на счете 91 “Прочие доходы и расходы”, субсчет 91-2 “Прочие расходы”.

Если организация осуществляет ремонт сданного в аренду основного средства (объекта недвижимости) собственными силами, то понесенные затраты предварительно собираются на счете 23 “Вспомогательные производства” и по завершении ремонта списываются в дебет счета 20 или 91 (субсчет 91-2).

При выполнении ремонта силами сторонней организации его стоимость отражается по дебету счета 20 или 91 (субсчет 91-2) в корреспонденции с кредитом счета 60 “Расчеты с поставщиками и подрядчиками” (Инструкция по применению Плана счетов).

В таблице используется следующее обозначение аналитического счета по счету 68 “Расчеты по налогам и сборам”:

68-НДС “Расчеты по НДС”.

 
Дебет
Кредит
Содержание операций
Проведение ремонта собственными силами
23
10,
70,
69
и др.

Отражены затраты на проведение ремонта объекта недвижимости

20
23

Если предоставление имущества в аренду является видом деятельности организации, затраты на ремонт признаются расходами по обычным видам деятельности

(91-2)
(23)

(Если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации, затраты на ремонт признаются прочими расходами)

Проведение ремонта силами сторонней организации
20
60

Если предоставление имущества в аренду является видом деятельности организации, затраты на ремонт признаются расходами по обычным видам деятельности (с учетом “входного” НДС)

(91-2)
(60)

(Если предоставление имущества в аренду не является видом деятельности организации, затраты на ремонт признаются прочими расходами)

19
60

Отражен “входной” НДС

68-НДС
19

Принят к вычету НДС при наличии у организации права на вычет

 

Расходы на текущий ремонт многоквартирного дома

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме – это необходимые сезонные и иные работы, осуществляемые для поддержания многоквартирного дома в надлежащем состоянии, устранение недочетов и неполадок, мешающих комфортному проживанию собственников в квартирах.

Расходы на текущий ремонт

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения

г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;

ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 15.12.2018).

Управляющая компания должна следить за состоянием общей собственности многоквартирного дома и предотвращать ее порчу, проводя текущий ремонт.

Расходы на текущий ремонт многоквартирного дома формируются из доходов управляющей компании и за счет средств уплаченных собственниками на содержание и ремонт дома.

Собственники и арендаторы квартир ежемесячно оплачивают квитанции, формируя доход управляющей организации, а именно:

  • суммы платежей, поступающих от собственников помещений в многоквартирных домах управляющей организации в рамках договора управления многоквартирными домами (плата за управление домом);
  • средства, поступающие от населения сверх квартирной платы (дополнительный ремонт квартир, установка санитарно-технических изделий или замена пришедших в негодность по вине жильцов и т. д.);
  • средства, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги, содержание и ремонт многоквартирного дома;
  • средства от посреднической деятельности (получение агентского вознаграждения от ресурсоснабжающих организаций за сбор коммунальных платежей).

В соответствии с подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ к доходам не относятся средства целевого финансирования, а именно:

  • средства бюджетов, выделяемые на управление многоквартирными домами управляющим организациям, направленные на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов (в частности, бюджетные средства, предоставляемые Фондом содействия реформированию ЖКХ на долевое финансирование капитального ремонта многоквартирных домов);
  • средства собственников помещений в многоквартирных домах, поступающие на счета управляющей компании, направленные на финансирование работ по проведению ремонта, капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Управляющая компания за счет средств на содержание текущий помещений ремонт, поступивших от собственников, производит ремонт, замену и восстановление инженерного оборудования.

Подробнее о том, что относится к текущему ремонту читайте в этой статье.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

zemarenda.ru © 2018 | Оставляя комментарий на сайте или используя форму обратной связи, вы соглашаетесь с правилами обработки персональных данных.