Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором является распространенным явлением в предпринимательской деятельности, так как немногие лица могут прекратить аренду успешно и без потерь. Во время арендных правоотношений могут произойти различные ситуации, например, повышение арендной платы. В следствие их, может возникнуть необходимость прекращения договора аренды арендатором.
Наряду с этим, лица заранее не учитывают возможные способы расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендатором. В данном обзоре вы узнаете о двух видах аннулирования договора, об основаниях и порядке прекращения его действия.
Содержание
Основания расторжения договора аренды в одностороннем порядке
Гражданский кодекс РФ устанавливает общие для всех договоров правила расторжения договора в одностороннем порядке, так и специальные, которые относятся только к договору аренды.
Общие нормы одностороннего расторжения для всех договоров установлены статьей 450 ГК РФ.
Специальные нормы, касающиеся только аренды — статьей 620 ГК РФ.
В целом, основания расторжения договора аренды связаны либо с ненадлежащим исполнением обязательств со стороны арендодателя, либо с недостатками имущества. Но арендатору можно требовать расторжения договора, если есть иные основания, предусмотренные общей статьей (450 ГК РФ) или договором аренды.
Перечень оснований: расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором
1) Если арендодатель не предоставил арендатору имущество в надлежащий срок, при условии, что арендатор не воспользовался правом на истребование имущества и возмещение убытков, вызванных задержкой исполнения.
Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п.3 ст.611 ГК РФ)
2) Если арендодатель препятствует арендатору пользоваться имуществом в соответствии с договором или назначением имущества, в том числе не передает принадлежности или документы на объект аренды, без которых пользование им невозможно. Но расторгнуть договор можно, если арендатор не требовал предоставления документов или такое требование не было удовлетворено.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п.2 ст.611 ГК РФ)
3) Если стороны указали в договоре, что проведение капитального ремонта — это обязанность арендодателя, а он не производит капитальный ремонт имущества в установленные сроки или в разумные сроки.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
—Произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
—Потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
—Потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.1 ст. 616 ГК РФ)
Поэтому требовать расторжения можно, если арендатор не воспользовался указанными выше правами. Например, не зачел стоимость капитального ремонта в счет арендной платы.
4) Если арендодатель не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.
Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ч. 2 ст. 613 Гк РФ)
Поэтому требовать расторжения договора аренды можно, если арендатор не воспользовался правом на уменьшение арендной платы;
5) Если арендодатель допустил существенное нарушение договора (пп.1 п. 2 ст. 450 ГК РФ).
6) Арендатор может потребовать расторжения, если имущество имеет недостатки, которые препятствуют пользованию им и не были оговорены арендодателем, при условии что арендатор не знал о них и не мог их обнаружить при заключении договора.
Причем за такие недостатки арендодатель отвечает, даже если не знал о них на момент заключения договора.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
—Потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
—Непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
—Потребовать досрочного расторжения договора (п.1 ст. 612 ГК РФ)
Требовать расторжения можно, если арендатор не воспользовался иными предусмотренными выше правами, например на соразмерное уменьшение арендной платы;
7) Арендатор может расторгнуть договор, если имущество оказалось непригодным для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Расторжение договора аренды во внесудебном порядке
Первый вид способа расторжения договора люди именуют внесудебным, но закрепленного в законодательстве такого понятия нет. В Гражданском кодексе существует такое понятие как «односторонний отказ от договора аренды».
Порядок действий арендатора при одностороннем отказе и результат будут зависеть от типа заключенного договора.
Каков его срок? Срочный он или бессрочный?
Если договор бессрочный или заключен на неопределенный срок, то арендатор в любое время может от него отказаться, предупредив арендодателя при аренде недвижимого имущества — за три месяца.
При таком отказе в договоре прописывать основания не требуется, и стороны не могут установить в договоре полного исключения такого права на отказ от бессрочного договора.
Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован в ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления второй стороне соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, другими правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Стороны могут предусмотреть в договоре:
- срок извещения об отказе от договора;
- способ и адрес для направления уведомления;
- момент, с которого договор считается расторгнутым.
Законом установлено, что об отказе от договора при аренде недвижимого имущества необходимо предупредить сторону за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако данная норма диспозитивна, поэтому стороны могут определить в договоре другой удобный им срок для уведомления об отказе.
За возврат имущества до истечения срока уведомления о прекращении договора может быть установлена неустойка.
Если срок уведомления об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок, не согласован, то договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения об отказе, предусмотренного ст. 610 ГК РФ, если иной срок не установлен законом. До окончания этого срока арендодатель не вправе будет потребовать возврата арендованного имущества, а арендатор — прекратить вносить арендную плату.
При внесудебном порядке расторжения договора рекомендуется согласовать, каким образом будут направляться уведомления об отказе от договора. Уведомление может быть передано в том числе по почте, факсу, электронной почте, через курьера.
Если договором установлено, что уведомления направляются исключительно предусмотренным им способом, то использование иного способа (например, отправка ценным письмом с описью вложения вместо согласованной в договоре курьерской доставки) будет считаться ненадлежащим.
Если способ отправки уведомления об отказе от договора не согласован, то уведомление может быть отправлено в любой форме, например, с помощью электронной почты, факсимильной и другой связи. При этом выбранный способ извещения должен обеспечивать возможность достоверно определить, от кого исходило сообщение и кому было адресовано.
По общему правилу юридически значимые сообщения, в том числе уведомления об отказе от договора аренды, направляются юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), если в договоре аренды не предусмотрен иной адрес получения корреспонденции.
Стороны вправе установить в договоре момент, с которого договор будет считаться расторгнутым в случае отказа от него. Это допустимо в силу диспозитивности п. 1 ст. 450.1 ГК РФ. Так, можно указать, что договор будет считаться прекращенным по истечении определенного времени после получения уведомления контрагентом.
Если момент расторжения договора аренды в связи с односторонним отказом не согласован, то договор будет считаться расторгнутым по истечении срока предупреждения о прекращении договора (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Если договор аренды срочный или заключен на определенный срок, то арендатор сможет расторгнуть договор, только если одностороннее расторжение предусмотрено заключенным договором аренды. Гражданским кодексом односторонний отказ от срочного договора не предусмотрен.
Если условие о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на определенный срок, не согласовано, и, если иное не установлено законом или иным правовым актом, ни одна из сторон не сможет отказаться от договора во внесудебном порядке (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
Односторонний отказ от исполнения обязательства, не предусмотренный законом, иным правовым актом или соглашением сторон, по общему правилу не влечет юридических последствий, на которые он был направлен.
Однако при нарушении договора одной из сторон у другой стороны есть право отказаться от него в судебном порядке на основании ст. ст. 619, 620 ГК РФ. Об этом поговорим в следующей главе нашего обзора.
Как прописать в срочном договоре условие о праве стороны на односторонний отказ от его исполнения?
При согласовании в договоре, заключенном на определенный срок, условия о праве на односторонний отказ от его исполнения, стороны могут определить случаи, дающие право на односторонний отказ, либо предусмотреть право на немотивированный отказ от исполнения договора в любое время до прекращения его действия.
Основания для отказа от договора могут быть как связаны, так и не связаны с нарушением контрагентом условий договора.
При согласовании данного условия рекомендуется использовать формулировку «односторонний отказ во внесудебном порядке», из которой будет прямо следовать право стороны отказаться от договора без обращения в суд. В противном случае суд может квалифицировать это условие как право стороны расторгнуть договор только через суд по ст. 619 ГК РФ.
Для согласования немотивированного отказа от исполнения договора достаточно включить в договор положение о праве на односторонний отказ.
Примеры формулировки условия:
«Стороны вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора».
«Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора».
Стороны могут установить в договоре условие о выплате стороной в случае ее одностороннего отказа от договора определенной денежной суммы другой стороне.
Возможность согласовать условие о плате за отказ предусмотрена в п. 3 ст. 310 ГК РФ. Однако оно допустимо только в договоре, связанном с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности.
В силу указанной нормы плата может взиматься за односторонний отказ по основаниям, предусмотренным как законом, так и договором. В частности, рекомендуется включать соответствующее условие в договоры, заключенные на определенный срок и содержащие положение о праве каждой из сторон на немотивированный отказ в любой момент. Это позволит компенсировать потери другой стороны, вызванные таким отказом (для арендодателя такие потери могут быть связаны с простоем имущества и поисками нового арендатора, для арендатора — с заключением нового договора с более высокой арендной платой).
Отказ от исполнения договора может быть как полным, так и частичным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
На практике возникают ситуации, когда арендатор по тем или иным причинам утрачивает интерес к некоторым из арендуемых объектов. Арендодатель, со своей стороны, может быть заинтересован в возврате некоторых из переданных в аренду объектов, например, необходимых ему лично либо планируемых к передаче другому арендатору.
В указанной ситуации, когда ни одна из сторон не намерена прекращать договор полностью, стороны могут воспользоваться правом на частичный отказ от него. Однако такое право по смыслу п. 2 ст. 310 ГК РФ, так же как и право на полный отказ от исполнения, должно быть предусмотрено в договоре.
Следует учитывать, что право на частичный отказ может быть установлено только в случае, когда стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность. Если одна из сторон такую деятельность не осуществляет, право на отказ от договора может быть предоставлено только ей (п. 2 ст. 310 ГК РФ). Данное правило действует с 1 июня 2015 г. и закрепляет подход, сформированный ранее в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах».
Если условие о праве на частичный отказ от договора аренды не согласовано, но стороны согласовали условие о праве на односторонний отказ от договора в целом, частичный отказ возможен только в случае, если объект аренды не является неделимой вещью или единым имущественным комплексом и договор не содержит запрета на частичный отказ.
Порядок одностороннего отказа от договора урегулирован ст. 450.1 ГК РФ. Отказ может быть осуществлен путем направления контрагенту соответствующего уведомления. Договор будет считаться прекращенным с момента получения такого уведомления адресатом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).
Сторонам рекомендуется конкретизировать порядок и сроки направления уведомления об отказе, так как п. 1 ст. 450.1 ГК РФ эти условия не регламентирует.
Рекомендуется также определить в договоре способ отправки уведомления и адрес, по которому оно должно быть направлено.
Если стороны не согласовали порядок отказа от договора, заключенного на определенный срок, но право на односторонний отказ от договора согласовано, договор будет считаться расторгнутым с момента получения стороной уведомления об отказе.
Если односторонний порядок расторжения срочного договора не предусмотрен договором аренды, то его расторгнуть можно только в судебном порядке, в случае, если другая сторона не желает прекращать сотрудничество.
Либо расторгнуть договор можно по соглашению сторон, заключив Соглашение о расторжении договора аренды, если арендатор и арендодатель пришли к обоюдному согласию по расторжению договора аренды во внесудебном порядке.
Если расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором вызывает трудности, обращайтесь к нашему юрисконсульту через онлайн-консультант. Это быстро и бесплатно
Расторжение договора аренды в судебном порядке
По общему правилу договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении другой стороной условий договора или в иных случаях, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
В силу ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, описанных в первой главе этой статьи: «Основания расторжения договора в одностороннем порядке арендатором».
Также стороны вправе определить в договоре собственные основания его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию одной из сторон.
Предусмотренные договором основания досрочного расторжения договора могут быть связаны с нарушениями его условий.
В то же время стороны могут установить основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора по требованию арендатора.
Основаниями расторжения договора, не связанными с нарушением его условий, могут быть утрата арендатором интереса к пользованию помещением в связи с закрытием структурного подразделения, запланированное арендодателем переоборудование здания, производственная необходимость арендодателя в эксплуатации переданного в аренду имущества и др.
Примеры формулировки условия:
«Договор может быть расторгнут судом по требованию арендатора при утрате им интереса к пользованию арендованным помещением в связи реструктуризацией».
Условие, в соответствии с которым до предъявления требования о расторжении договора по основаниям, не предусмотренным в нем, необходимо заблаговременно уведомить контрагента, не означает, что сторона вправе требовать досрочного расторжения договора аренды по любой причине.
Если в договоре не указаны дополнительные к законным основания расторжения договора в судебном порядке, то сторона не сможет требовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, которые не предусмотрены ни законом, ни договором.
Требовать расторжения договора сторона вправе будет только по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ и иными законами, а также при существенном нарушении договора другой стороной.
Оценивать, является ли нарушение существенным, будет суд по своему усмотрению в каждом конкретном случае.
Порядок одностороннего расторжения договора аренды арендатором
Для расторжения договора в судебном порядке необходимо соблюдать досудебную процедуру урегулирования спора, которая предусмотрена п. 2 ст. 452 ГК РФ.
Иначе суд не будет рассматривать спор по существу,а исковое заявление будет оставлено арбитражным судом без движения, а затем возвращено. Если факт несоблюдения досудебного порядка будет установлен после принятия искового заявления к производству, оно будет оставлено без рассмотрения.
Поэтому после того, как арендатор убедился, что имеет основания для расторжения договора, от должен составить и направить арендодателю предложение о его расторжении.
В этом предложении необходимо указать основание расторжения и сообщить, что арендатор намерен расторгнуть договор.
В этом письме необходимо предложить арендодателю сделать это в досудебном порядке.
К письму можно приложить соглашение о расторжении договора и предложить арендодателю подписать его. Также можно указать срок, в течение которого арендодатель должен ответить на предложение, если он не установлен законом или договором. По умолчанию он составляет 30 дней (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Пример формулировки предложения
Согласно п. ___ Договора аренды N ___ от __________ арендодатель обязан производить капитальный ремонт по графику, установленному Приложением __ к Договору. В соответствии с указанным документом первый капитальный ремонт должен быть произведен вами в срок до ___ _____ г. Однако до настоящего времени данное обязательство не исполнено.
Неисполнение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта имущества в установленные сроки является основанием для расторжения договора аренды (п. 3 ч. 1 ст. 620, п. 1 ст. 616 ГК РФ).
В связи с изложенным мы намерены расторгнуть договор и предлагаем вам подписать прилагаемое к настоящему письму Соглашение о расторжении Договора аренды N __ от _________.
В случае Вашего несогласия на расторжение, а равно в случае неполучения ответа на предложение в срок до ____________г., мы обратимся в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.
Поскольку предложение о расторжении договора дает арендатору право обратиться в суд в случае отказа или отсутствия ответа, оно является юридически значимым сообщением (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).
По общему правилу сообщения юридическому лицу (индивидуальному предпринимателю) следует посылать по адресу, содержащемуся в ЕГРЮЛ (ЕГРИП), либо по адресу, который указал получатель, например, в тексте договора.
По умолчанию способ (форму) направления сообщения выбирает отправитель. Важно, чтобы этот способ позволял однозначно установить и отправителя, и адресата.
Рекомендуем арендатору направлять предложение о расторжении так, чтобы впоследствии он мог доказать не только факт направления сообщения, но и его содержание, например:
- телеграммой с копией и уведомлением о вручении;
- ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении;
- нарочным (вручение курьером адресату) с проставлением отметки о получении на копии документа.
Подать исковое заявление арендатор может только после того, как арендодатель откажется от его предложения расторгнуть договор или не ответит на него. Ждать ответа (при отсутствии отказа) нужно 30 дней с момента доставки предложения арендодателю, если иной срок не указан в законе, договоре или в предложении о расторжении (п. 1 ст. 165.1, п. 2 ст. 452 ГК РФ).
Нужно ли регистрировать расторжение договора аренды
Гражданский кодекс РФ не обязывает регистрировать прекращение договора аренды недвижимости. Предусмотрена лишь регистрация при заключении такого договора (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
Однако, когда вы регистрируете договор, в ЕГРН вносится запись об обременении объекта. Автоматически она не погашается и остается в реестре до тех пор, пока стороны не обратятся в Росреестр с соответствующим заявлением (п. п. 1, 2 ст. 8.1 ГК РФ, ч. 1 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
На факт прекращения договора между вами и контрагентом наличие такой записи не влияет. Договор прекратится вне зависимости от того, снято обременение в реестре или нет (п. 1 ст. 450.1, п. 3 ст. 453 ГК РФ, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Однако рекомендуем подать сведения о прекращении договора в реестр, поскольку в противном случае в ЕГРН останутся сведения об аренде недвижимости. Сохранение этой записи особенно невыгодно арендодателю. Ему может быть сложнее найти новых арендаторов или покупателей соответствующего имущества, если в выписке из реестра будет указано на наличие фактически не существующего обременения. Кроме того, регистрация нового договора аренды при наличии непогашенной записи об обременении может быть приостановлена (п.3 ч.1 ст.26 Закона о госрегистрации недвижимости).
