Капитальный ремонт арендованного помещения — это проведение ремонтных работ арендованного помещения и его инженерных систем.
Цели капитального ремонта: устранить физический износ, а также поддерживать и улучшать эксплуатационные свойства без изменения функций и технико-экономических показателей.
Содержание
Капитальный ремонт арендованного помещения. Законодательство
На законодательном уровне дословное понятие «капитальный ремонт помещения» не закреплено. Градостроительный кодекс РФ дает только понятие «капитальный ремонт объектов капитального строительства». Хотя множество арендаторов и собственников сталкиваются с проведением работ по капитальному ремонту в отдельном помещении. Это подтверждает и судебная практика.
Так, ФАС Уральского округа в рассматривал спор о ремонте в санузлах здания и указал, что «проведение капитального ремонта в местах общего пользования (санузлах) также возможно, а в некоторых случаях — необходимо». Суд при этом сослался на Приложение 1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88(р), где под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей (Постановление от 15.03.2010 N Ф09-1056/10-С6).
Исходя из судебной практики можно сделать вывод, что допускается ремонт не только зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, но и их частей, в том числе помещений.
Помещения могут быть самостоятельными объектами недвижимости и при этом на них возможно осуществлять капитальный ремонт, но если они таковыми не является, то капитальный ремонт должен рассматриваться как выборочный капитальный ремонт здания.
Капитальный ремонт объектов капитального строительства (согласно ГрК РФ) — это «замена и/или восстановление конструкций объектов или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов».
Капитальный ремонт зданий и сооружений
Понятие дается в Постановлении Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1.
К капитальному ремонту зданий и сооружений относятся работы по восстановлению или замене отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением на более долговечные и экономичные, улучшающие их эксплуатационные показатели.
В судебной практике используются и другие определения капитального ремонта.
В частности, под ним понимается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.
Кто должен проводить капитальный ремонт?
В договоре аренды помещения рекомендуется определить условие о проведении капитального ремонта арендованного помещения.
Согласование данного условия в интересах обеих сторон, поскольку оно определяет их взаимные представления о выполнении капитального ремонта и позволяет избежать конфликтов при его осуществлении.
Поэтому в договоре необходимо предусмотреть:
- сторону, которая несет обязанность по проведению капитального ремонта;
- распределение расходов по капитальному ремонту между сторонами;
- виды, объем и стоимость работ по капитальному ремонту;
- срок проведения капитального ремонта;
- порядок внесения арендной платы за период проведения капитального ремонта.
Подробнее о том, как сторонам согласовать капитальный ремонт арендованного помещения, читайте в этой статье.
Если условие о капитальном ремонте арендованного имущества не согласовано обязанность по проведению капитального ремонта несет арендодатель. Он обязан выполнить его за свой счет, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 1 ст. 616 ГК РФ).
Капитальный ремонт жилых помещений
Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений или в некоторых случаях решения органа местного самоуправления. В рамках капремонта проводятся работы по ремонту крыши, подвальных помещений, фундамента МКД и др.
Организация проведения капитального ремонта
Капитальный ремонт проводится в случаях, когда конструкции или оборудование дома изношены, неисправны, повреждены, не соответствуют требованиям безопасности и их необходимо восстановить или заменить (разд. 2 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минстроя России от 07.09.2017 N 1202/пр).
Субъект РФ утверждает региональную программу капитального ремонта, которая включает (ч. 1 — 6 ст. 168 ЖК РФ):
- перечень всех многоквартирных домов на территории субъекта РФ за рядом исключений (например, домов, признанных в установленном порядке аварийными, подлежащими сносу или реконструкции);
- перечень работ и услуг по капремонту общего имущества таких домов;
- плановый период проведения капремонта по каждому виду работ и услуг (с учетом необходимости проведения ремонта двух и более внутридомовых инженерных систем, определяемой правовым актом субъекта РФ), который может быть определен указанием на календарный год либо на период, не превышающий трех календарных лет;
- очередность проведения капитального ремонта.
Очередность проведения ремонта, а также неисполнение региональной программы могут быть оспорены (Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 N 10-П).
Кроме того, субъект РФ утверждает краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта сроком на три года (ч. 7, 7.1 ст. 168 ЖК РФ).
Капитальный ремонт многоквартирного дома финансируется за счет обязательных взносов собственников помещений, которые могут принять решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете либо на счете регионального оператора, создаваемого на основании нормативного акта субъекта РФ (п. 16.5 ст. 12, ст. 167, ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 170 ЖК РФ; ч. 1 ст. 17 Закона Московской области от 01.07.2013 N 66/2013-ОЗ).
Уведомление собственников помещений о том, что проводится капитальный ремонт
Региональные программы капитального ремонта в настоящее время утверждены не во всех субъектах РФ.
Если региональная программа в субъекте РФ утверждена, то не менее чем за полгода до наступления года, в течение которого должен быть проведен капремонт, лицо, осуществляющее управление домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества дома, либо региональный оператор предоставляют таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне, объеме и стоимости работ, источниках финансирования капремонта.
В некоторых субъектах РФ может быть установлен иной срок предоставления собственникам помещений указанных предложений (ч. 3, 4 ст. 189 ЖК РФ).
Порядок принятия собственниками помещений решения о проведении капитального ремонта
После получения указанных выше предложений собственники в течение трех месяцев должны рассмотреть их и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта (ч. 4 ст. 189 ЖК РФ).
Решение должно быть принято большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). На общем собрании собственники помещений должны определить или утвердить (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ; Письмо Минстроя России от 08.06.2016 N 17636-ЕС/04):
1) перечень работ;
2) смету расходов;
3) сроки проведения;
4) источники финансирования;
5) порядок привлечения подрядных организаций;
6) порядок контроля качества проводимого капитального ремонта;
7) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в осуществлении контроля качества проводимого ремонта и приемке работ по капитальному ремонту и подписывать необходимые акты.
Если собственники помещений, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта в течение трех месяцев с момента получения предложений, решение о проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления, уведомив об этом собственников помещений (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ).
Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете и капитальный ремонт не проведен в предусмотренные программой капитального ремонта сроки, а оказание услуг и (или) работ, предусмотренных региональной программой для этого дома, требуется, орган местного самоуправления в течение месяца со дня получения соответствующего уведомления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет решение об этом владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).
В г. Москве решение о формировании фонда капитального ремонта принимается Департаментом капитального ремонта города Москвы (п. п. 4, 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.04.2011 N 104-ПП).
В случае возникновения аварии или иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение о проведении капитального ремонта (в объеме, необходимом для ликвидации последствий) принимается в порядке, установленном законодательством субъекта РФ. Например, в г. Москве указанное решение принимается префектурой административного округа, на территории которого расположены пострадавшие многоквартирные дома, не позднее окончания рабочего дня, следующего за днем поступления необходимых документов по произошедшей аварии или иной чрезвычайной ситуации (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ; п. п. 1, 2 Порядка, утв. Постановлением Правительства Москвы от 05.09.2017 N 630-ПП).
Работы, выполняемые в рамках капитального ремонта
Если фонд капитального ремонта сформирован исходя из минимального размера взносов, то за счет средств фонда финансируются следующие работы и (или) услуги по капитальному ремонту (ч. 1 ст. 166 ЖК РФ):
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Субъекты РФ вправе дополнить данный перечень услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и другими видами услуг и (или) работ (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ; Перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории г. Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 N 833-ПП).
Если собственниками принято решение об увеличенном размере взносов, то за счет превышения могут финансироваться любые иные работы по капитальному ремонту общего имущества дома (ч. 2, 3 ст. 166 ЖК РФ).
Примерный перечень работ по капитальному ремонту жилых помещений
1. Обследование жилых зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
2. Ремонтно-строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов).
3. Модернизация жилых зданий при их капитальном ремонте (перепланировка с учетом разукрупнения многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санитарных узлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, улучшение инсоляции жилых помещений, ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь); замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и иных автономных источников теплоснабжения; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных; полная замена существующих систем центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения (в том числе с обязательным применением модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и т.д. и запретом на установку стальных труб); установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 15 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; ремонт телевизионных антенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сети; установка домофонов, электрических замков, устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация лифтов, отопительных котельных, тепловых сетей, инженерного оборудования; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев, оборудование детских и хозяйственно-бытовых площадок). Ремонт крыш, фасадов, стыков полносборных зданий до 50%.
4. Утепление жилых зданий (работы по улучшению теплозащитных свойств ограждающих конструкций, устройство оконных заполнений с тройным остеклением, устройство наружных тамбуров).
5. Замена внутриквартальных инженерных сетей.
6. Установка приборов учета расхода тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение, расхода холодной и горячей воды на здание, а также установка поквартирных счетчиков горячей и холодной воды (при замене сетей).
7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.
8. Авторский надзор проектных организаций за проведением капитального ремонта жилых зданий с полной или частичной заменой перекрытий и перепланировкой.
9. Технический надзор в случаях, когда в органах местного самоуправления, организациях созданы подразделения по техническому надзору за капитальным ремонтом жилищного фонда.
10. Ремонт встроенных помещений в зданиях.
