Как продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Люди часто думают, что продать квартиру, купленную на материнский капитал очень сложно. На самом деле это не так. В этой статье мы разберем: как продать квартиру, купленную на материнский капитал, как это сделать быстро и без рисков.

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал?

Продать квартиру, приобретенную с использованием средств материнского капитала можно, соблюдая при этом несколько условий.

• Квартира, купленная на материнский капитал должна быть оформлена в общую собственность как родителей, так и детей.
• Для продажи квартиры требуется разрешение органа опеки и попечительства.
• Договор купли-продажи такой квартиры должен быть удостоверен нотариусом.
• Средства материнского капитала должны учитываться в составе расходов на приобретение квартиры при исчислении НДФЛ.

Право на материнский капитал, условия покупки и продажи квартиры, приобретенной на средства на материнского капитала регулируются:

• Гражданским кодексом РФ;
• Федеральным законом «O дoпoлнитeльныx мepax гocyдapcтвeннoй пoддepжки ceмeй, имeющиx дeтeй» № 256 — ФЗ;
• Правилами, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862;
• Федеральным законом «Об опеке и попечительстве» № 48 — ФЗ;
• Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» № 218 — ФЗ и другими НПА.

Условия продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Квартира, приобретенная с использованием средств или части средств материнского капитала, должна быть оформлена в общую долевую собственность владельца сертификата, его супруга (супруги) и всех детей в течение шести месяцев:

• после перечисления средств материнского капитала продавцу такой квартиры, а в случае приобретения квартиры с использованием средств целевого жилищного займа — после снятия с нее обременения;
• полной выплаты задолженности по кредиту (займу), средства которого были направлены на приобретение квартиры или на погашение ранее полученного кредита (займа) на приобретение жилого помещения, и погашения регистрационной записи об ипотеке;
• снятия с квартиры обременения — в случае ее приобретения с использованием ипотечного кредита (займа).

П. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ; ч. 4 ст. 10 Закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ; п. 15(1) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862

В связи с тем что доля (доли) квартиры, купленной на материнский капитал, принадлежит несовершеннолетним, для продажи такой квартиры также необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

Как правило, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу только при соблюдении определенных условий. Чаще всего это одновременное приобретение в собственность детей равноценного жилого помещения (доли жилого помещения). Также возможным условием является перечисление денежных средств от продажи доли (долей), принадлежащей несовершеннолетним, на его счет в банке.

В случае продажи квартиры, купленной на материнский капитал, при несоблюдении вышеуказанных требований, в том числе при невыполнении продавцами квартиры условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства на продажу, такая сделка может быть признана недействительной.

Ст. 166, п. п. 1, 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1 ГК РФ; ч. 4 ст. 21 Закона N 48-ФЗ; Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2019 по делу N 33-51804/2019; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 48-КГ18-1.

Как правильно заключить договор купли-продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Договор купли-продажи квартиры, доля (доли) в которой принадлежит несовершеннолетнему, подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Ст. 163 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

За нотариальное удостоверение договора купли-продажи необходимо уплатить государственную пошлину (нотариальный тариф), размер которой зависит от стоимости квартиры, а также, при необходимости, оплатить услуги правового и технического характера.

Переход права собственности на квартиру необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан направить в орган регистрации прав нотариус, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом.

П. 1 ст. 131 ГК РФ; ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате.

В остальных случаях документы на регистрацию могут быть представлены сторонами сделки самостоятельно.

НДФЛ от продажи квартиры, купленной на материнский капитал

Если квартира находилась в собственности менее установленного минимального предельного срока владения, то доход, полученный в результате ее продажи, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения квартирой составляет (пп. 4 п. 3, п. 4 ст. 217.1 НК РФ):

• три года, если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение). При этом не учитывается приобретение в собственность налогоплательщика и (или) его супруги жилого помещения (доли жилого помещения), если одна из квартир куплена в течение 90 календарных дней до регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру к покупателю;
• пять лет в остальных случаях.

Если квартира была приобретена по договору участия в долевом строительстве, договору уступки прав требования по ДДУ или по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, то начиная с 2019 г. при ее продаже минимальный предельный срок владения такой квартирой исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости (оплаты прав требования по ДДУ) (п. 2 ст. 217.1 НК РФ; ч. 8 ст. 9 Закона от 23.11.2020 N 374-ФЗ).

При определении размера налоговой базы для исчисления НДФЛ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо получения указанного имущественного налогового вычета можно уменьшить сумму дохода от продажи квартиры на величину фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на ее приобретение в размере, пропорциональном доле налогоплательщика, при условии, что (абз. 19 — 21 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):

• расходы на приобретение квартиры были произведены членом семьи налогоплательщика — владельцем сертификата на материнский (семейный) капитал и (или) его супругом (супругой);
• величина расходов на приобретение квартиры в доле, приходящейся на налогоплательщика, уменьшающая сумму облагаемого налогом дохода, не учитывалась другими членами семьи налогоплательщика (их супругами) в целях налогообложения.

Указанное правило распространяется на доходы физических лиц от продажи жилого помещения, полученные начиная с налогового периода 2017 г. (ч. 16 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).