Изменение арендной платы в одностороннем порядке является одним из самых распространенных способов увеличения цены договора. В данной статье разберем способы и порядок изменения арендной платы и предоставим образцы формулировок, которые помогут повысить арендную плату.
Содержание
Можно ли повысить арендную плату?
У арендодателя есть возможность повышать арендную плату по договору аренды. Для этого откройте Ваш договор и посмотрите условия о возможности повышения, сроках и порядке изменения арендной платы.
Если Ваш договор составлял юрист, то такие условия в нем должны быть предусмотрены.
Если такое условие об изменении арендной платы предусмотрено, то необходимо руководствоваться им и ссылаться на данное условие при составлении уведомления арендатора о таком повышении.
Если в Вашем договоре нет условия об одностороннем изменении арендной платы, то повышать арендную плату можно другим способом — по соглашению сторон. То есть необходимо составить дополнительное соглашение к договору аренды и передать на подписание арендатору. Если арендатор согласится на повышение, то он подпишет соглашение и вы достигните своей цели.
При желании и необходимости стороны вместо подписания дополнительного соглашения могут переподписать договор аренды и указать новую арендную плату, которую согласовали.
Что такое односторонний порядок изменения условий договора?
Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это совокупность действий сторон договора аренды недвижимости, согласно которым одна сторона, например арендодатель, может законным способом изменить условия заключенного договора без предварительного согласования с другой стороной после заключения такого договора.
Если же сторонам необходимо наделить данным правомочием арендатора, следует учитывать то, что в правоприменительной практике не сложился такой обычай делового оборота, но законом это не запрещено. Обычно, правом на одностороннее изменение стоимости арендной платы обладает только сторона, которая распоряжается имуществом (арендодатель). Поэтому при составлении договора нужно максимально точно и прозрачно прописать пункты о наделении арендатора правом на изменение арендной платы в одностороннем порядке, чтобы избежать рисков при рассмотрении спора в суде.
Односторонний порядок изменения условий обязательно должен быть предусмотрен в заключенном договоре или законе, а сторона, которой предоставлено данное право, действовать добросовестно и разумно в пределах предусмотренных законами или договором, согласно ст. 450 Гражданского Кодекса РФ.
Если такое условие не согласовано договором, то ни одна из сторон не вправе вносить изменения (ст. 310 ГК РФ). В таком случае внести изменение можно заключив соглашение сторон (п.1 ст.450 ГК РФ).
Законодательством не предусмотрен порядок одностороннего изменения договора аренды, следовательно, стороны, принимая во внимание п. 4 ст. 421 ГК РФ, вправе включить условие о нем в договор.
Порядок изменения арендной платы
Для того, чтобы иметь арендодатель имел возможность изменить арендную плату, необходимо руководствоваться следующим порядком:
1) Согласовать и включить в договор пункт об одностороннем изменении размера арендной платы и во избежание рисков установить следующее:
- сторону, которой предоставляется право одностороннего изменения;
- порядок и момент такого изменения;
- периодичность и случаи изменения;
- ограничение (количественные пределы) изменения.
Но если стороны на момент заключения договора не согласовали такое условие, то они могут внести изменения в договор аренды дополнительным соглашением об изменении условий, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ (размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором).
2) Сторона, которой предоставлено право на изменение договора в одностороннем порядке, должна уведомить другую сторону об изменении цены в соответствии с заключенным договором.
Как было сказано выше, односторонний порядок изменения условий договора аренды не предусмотрен, но ст. 450.1 ГК РФ предусмотрен уведомительный порядок для одностороннего отказа от договора, поэтому данную норму можно применить по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ).
Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы, то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.
Согласуйте и пропишите в договоре аренды следующие условия:
— способ уведомления об изменении условий договора;
— перечень прилагаемых к уведомлению документов или включаемых в уведомление сведений, подтверждающих наличие условий для изменения размера арендной платы.
Стороны могут установить следующие способы доведения сведений:
- направление уведомления посредством почтовой или телеграфной связи (тип почтового отправления может быть уточнен договором);
- публикация информации в определенном СМИ (наименование и реквизиты указываются в договоре);
- вручение уведомления нарочным (определенным договором лицам и (или) по определенному договором адресу);
- направление скана уведомления по электронной почте или посредством мессенжеров.
3) Обязанность уплачивать новую арендную плату у стороны возникает, как правило, с момента получения уведомления.
Стороны могут указать иной момент изменения арендной платы. Это условие также рекомендуется внести в договор аренды недвижимости.
Что делать, если Вы изменили арендную плату, а арендатор не платит?
Изменение арендной платы в одностороннем порядке арендодателем
Если арендодателю договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, то этим правом он может воспользоваться не более чем один раз в год. Но в договор можно включить условие, которое позволит чаще или реже, чем раз в год изменять арендную плату в одностороннем порядке.
Образец формулировки условия:
«Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года».
Согласно п.4 ст. 421 ГК РФ стороны вправе прописать в договоре, что размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке только при наступлении определенных случаев. Это послужит защите интересов арендатора и не позволит арендодатель злоупотреблять своим правом.
Например, можно предусмотреть следующие случаи:
- изменение определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;
- итоги периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды недвижимости;
- инфляция;
- изменение ключевой ставки Банка России.
Образец формулировки условия:
«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит ______ %».
Если в договоре предусмотрен односторонний порядок изменения договора арендодателем, но отсутствуют периодичность и случаи изменения арендной платы, то арендодатель может предъявить требование о повышении арендной платы. Но он должен соблюдать условие периодичности — не чаще раза в год.
Помимо периодичности и случаев изменения арендной платы стороны могут ограничить условиями договора и сумму изменения размера арендной платы.
Предел изменения размера арендной платы может быть установлен:
- в виде твердой величины;
- путем указания на порядок исчисления предела;
- в виде процента (например, на процент инфляции)
Образец формулировки условия:
«Размер арендной платы по настоящему договору может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на ________% от размера арендной платы, первоначально согласованного сторонами при заключении настоящего договора».
«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае повышения ключевой ставки Банка России более чем на _______% в течение года, предшествующего изменению условий договора. Арендная плата увеличивается пропорционально повышению ключевой ставки Банка России»
Если стороны в договоре аренды не установили такие ограничения, то арендодатель может определить любой размер оплаты.
Как изменить арендную плату в связи с инфляцией?
Изменение арендной платы в связи с инфляцией является выгодным действием для арендодателя.
В договоре аренды прописывают порядок расчета арендной платы с помощью коэффициентов, тарифов, формул или других данных, согласованных арендатором и арендодателем.
Наиболее часто в качестве корректирующего коэффициента (показателя) стороны указывают уровень инфляции. В таких случаях в договоре необходимо согласовать, какой официальный показатель инфляции будет применяться для расчета размера арендной платы.
Образцы формулировки условия:
«Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен по России, установленным Федеральной службой государственной статистики».
«Размер арендной платы составляет __________ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей и подлежит ежемесячной индексации в соответствии с базовым индексом потребительских цен, устанавливаемым территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области».
Если стороны в договор аренды включили показатели, значения которых периодически изменяются, то размер арендной платы может неоднократно меняться на протяжении действия такого договора.
В таком случае изменение арендной платы является исполнением сторонами условий договора, а не его изменением, поэтому не нужно подписывать соглашение об изменении арендной платы или уведомлять арендатора о повышении оплаты.
При таком расчете арендной платы, арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере.
Но если есть необходимость изменить саму формулу расчета арендной платы, то необходимо заключать дополнительное соглашение сторон.
Если в договоре аренды стороны предусмотрели вносить арендную плату твердой суммой платежей без учета инфляции, а у арендодателя возникла необходимость повысить оплату, то необходимо подписывать дополнительное соглашение.
Если соглашение о пересмотре размера платы при наступлении инфляции не достигнуто, заинтересованной стороне не удастся снизить (увеличить) размер арендной платы со ссылкой на существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ), поскольку высокий уровень инфляции не признается судами таким изменением.
