Формы арендной платы за аренду недвижимости или земельных участков установлены Гражданским кодексом РФ пунктом 2 статьи 614.
В этой статье продублируем законный перечень форм арендной платы из ГК и разберем более подробно каждую из них.
Содержание
Какие существуют формы арендной платы по договору аренды?
Итак, арендную плату можно установить в следующих видах:
- твердой суммы платежей;
- доли поступлений от использования арендованного имущества;
- предоставления услуг;
- передачи имущества в собственность или в аренду;
- возложения затрат на улучшение арендованного имущества;
- иных видов арендной платы по усмотрению сторон;
- сочетанием нескольких способов.
Если форма арендной платы договором не установлена, то необходимо вносить арендную плату, учитывая аналогичное имущество и сравнимые обстоятельства (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Денежные средства (твердая сумма)
Наличные или безналичные расчеты являются самыми распространенными формами арендной платы.
Для того, чтобы чтобы согласовать такую форму, нужно указать в договоре размер платы в рублях, так как согласно ч. 1 ст. 75 Конституции РФ денежной единицей в Российской Федерации является рубль или в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте либо в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма исчисляется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Формулировка условия в договоре:
«Арендная плата по настоящему Договору составляет 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей». Оплата осуществляется путем перечисления платежным поручением на банковский счет Арендодателя.
После согласования условия о внесении арендной платы денежными средствами, арендатор будет не вправе платить за пользование недвижимостью иными формами без согласия арендодателя.
Риски. Если не согласовать четкое условие о форме платы, то арендодатель может получить плату не в той форме, на которую рассчитывал.
Доля полученных плодов, продукции или доходов
Стороны могут согласовать такую форму, при которой арендатор распоряжается и передает в качестве арендной платы арендодателю долю одного или нескольких видов поступлений в зависимости от объекта аренды и способа его использования.
Поступления от использования объекта — это плоды, продукция и доходы (ст. 136 ГК РФ).
Плоды — это результаты органического развития животных и растений (продукты кустарниковых и древесных пород растений, приплод скота и птицы, приносимые ими продукты (молоко, яйца, шерсть) и т.п.)
Продукция — это овеществленные результаты хозяйственной деятельности (труда). Это вещи, поступление которых невозможно без организованной деятельности человека.
Доходы — это поступления от участия вещи в экономических отношениях (проценты, арендные платежи и т.д..).
Арендная плата в виде доли поступлений
Доля продукции или плодов
При составлении договора четко разграничьте понятия «плоды» и «продукция», так как различное понимание терминов приводит зачастую к разногласиям при определении размера арендной платы.
Если для исполнения договора не важно, какими плодами будет расплачиваться арендатор (важен только объем поступлений), в договоре можно использовать либо общий термин — «поступления», либо перечислить все виды возможных поступлений.
Формулировка условия:
«Арендная плата по настоящему договору составляет 1/8 доли от общего количества поступлений, полученных в результате использования арендованного имущества».
В ряде случаев условие о виде поступлений должно быть максимально конкретизировано. Это актуально, если:
- объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция;
- арендодатель намерен получить в качестве арендной платы долю от конкретного поступления и не претендует на долю от всех остальных плодов, продукции и доходов;
- неясно, к какой категории относятся поступления от использования имущества.
В таких ситуациях следует перечислить в договоре все виды возможных поступлений и определить доли, подлежащие передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.
Внимание! Результат переработки плодов (продукции) является самостоятельной вещью, не имеющей отношения к поступлениям от использования арендованного имущества. Это объясняется тем, что при переработке плодов и продукции происходит их расходование (уничтожение) на создание новой вещи (ст. 220 ГК РФ), собственником которой является арендатор (ч. 2 ст. 606, п. 1 ст. 220 ГК РФ). Поэтому такую вещь арендатор не может передать, а арендодатель истребовать в качестве арендной платы, установленной в форме доли поступлений.
Доля доходов
Доходами от использования арендованного имущества могут быть доходы арендатора, полученные по договору субаренды имущества или в результате выполнения работ, оказания услуг с использованием арендованного имущества.
Если для исполнения договора неважно, долю каких доходов необходимо внести в качестве арендной платы, в договоре достаточно использовать общий термин «доходы» и указать размер доли, подлежащей передаче арендодателю.
Формулировка условия в договоре:
«Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 15% от дохода, полученного в результате использования офисного помещения».
В некоторых случаях арендуемое имущество используется арендатором в различных целях. При этом значение имущества для получения доходов из различных источников неодинаково.
Например, на основании договора аренды организация получила во временное владение и пользование спортивный зал. В данном случае арендатор может получить от использования имущества доходы, например, двух видов:
— средства, полученные от продажи абонементов на те или иные тренировки;
— средства, полученные от предоставления всего спортивного зала для кино- или фотосъемок.
В подобных ситуациях стороны могут установить, что в качестве арендной платы вносится доля дохода одного вида. Для согласования данного условия в договоре необходимо конкретизировать тип дохода, применяемого для исчисления арендной платы, путем указания на его источник.
Формулировка условия в договоре:
«Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 35% от дохода, полученного в результате использования арендованного имущества путем продажи абонементов».
При установлении такой формы арендной платы особое значение приобретает учет поступлений.
Существует два способа учета таких поступлений:
— присутствие при производстве продукции (поступлении доходов и плодов);
— проверка данных, которые арендатор представил по итогам определенного периода (этапа) использования.
Предоставление арендатором определенных услуг
Стороны могут установить, что арендатор должен осуществить определенную деятельность, а арендодатель предоставить в пользование объект недвижимости (пп. 3 п. 2 ст. 614, ст. 779 ГК РФ).
Следовательно, в договоре нужно указать перечень услуг, которые будут выполнены арендатором в качестве оплаты, а также:
- объем услуг;
- место оказания услуг и сведения об объектах, связанных с их оказанием;
- сроки (период) оказания услуг;
- стоимость в денежном выражении.
Формулировка условия в договоре:
«В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по уборке принадлежащих арендодателю помещений площадью ______ кв. м., расположенных по адресу ______________, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: мытье полов — ежедневно, мытье зеркал (3 шт.) — еженедельно, мытье окон (9 шт.), оконных рам и откосов — 1 раз в 2 месяца.
Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 90 000 рублей, что соответствует 100% арендной платы»
Риски. Если в течении срока действия договора арендодатель перестанет нуждаться в услугах, то он не сможет потребовать от арендатора внесения арендной платы в иной форме (только по соглашению арендатора).
Передача вещи в аренду арендодателю
В случае если арендатор обладает имуществом, в пользовании которым нуждается арендодатель, стороны могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю определенной вещи (вещей) в аренду.
Для установления такой формы арендной платы сторонам необходимо определить договором данную вещь. Надлежащее определение имущества, передаваемого в аренду в качестве арендной платы, производится по правилам, установленным законом для определения объекта аренды (ст. 607 ГК РФ).
Сторонам рекомендуется согласовать:
- объем правомочий арендатора (временное владение и (или) временное пользование);
- срок аренды;
- порядок передачи и возврата имущества.
Формулировка условия в договоре:
«В качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю во временное владение и пользование торгово-выставочное помещение согласно перечню, указанному в приложении N 1 к настоящему договору, на срок, равный сроку аренды имущества».
Передача вещи в собственность арендодателя
Для установления арендной платы в форме передачи имущества стороны должны согласовать:
- условие о наименовании подлежащей передаче вещи (ст. 455 ГК РФ);
- условие о количестве вещей, подлежащих передаче (ст. 465 ГК РФ).
Формулировка условия в договоре:
«В качестве арендной платы арендатор передает, а арендодатель принимает в собственность цемент марки P.O.42.5R в количестве 5000 тонн».
В зависимости от характера вещей, подлежащих передаче, сторонам также рекомендуется согласовать ассортимент передаваемого имущества (требования к таре и упаковке, комплект, комплектность вещей, требования к их качеству, порядок поставки и приемки, моменты перехода права собственности и рисков).
Риски. Если договором установлена арендная плата в форме передачи имущества в собственность, он не вправе требовать от арендатора внесения платы в иной форме. Данное правило применимо даже в случае просрочки внесения арендной платы.
Обязательство арендатора по передаче вещи в собственность в качестве арендной платы не является денежным (ст. ст. 307, 317 ГК РФ). В случае просрочки его исполнения с арендатора не могут быть взысканы проценты на сумму долга (проценты за пользование чужими денежными средствами) в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Поэтому для защиты своих интересов арендодателю рекомендуется согласовать в договоре иные меры ответственности арендатора за просрочку исполнения обязательств по договору, например неустойку в форме штрафа или пени.
Возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества
При согласовании указанной формы арендной платы стороны должны определить в договоре затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы.
Это могут быть:
- производство работ по улучшению имущества за счет арендатора силами арендатора или привлеченных им третьих лиц;
- оплата арендатором расходов на улучшение арендованного имущества силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц.
Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные его силами
Для надлежащего согласования арендной платы в форме возложения на арендатора затрат на производство работ по улучшению арендованного имущества стороны должны указать в договоре:
- обязанность арендатора произвести улучшение имущества своими силами (силами привлеченных им третьих лиц) и за свой счет;
- перечень и (или) характер улучшений, которые должны быть произведены;
- размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;
- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат.
В данном случае необходимо определить размер арендной платы путем составления сметы. Она позволяет детально зафиксировать перечень и стоимость всех необходимых улучшений, получить представление о составе арендной платы, о наименовании, количестве и стоимости используемых материалов и оборудования. Кроме того, смета устанавливает денежный эквивалент арендной платы, согласованной в натуральной форме.
Формулировка условия в договоре:
«Арендная плата по настоящему Договору установлена в форме возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного имущества. Перечень необходимых улучшений и стоимость затрат арендатора на производство улучшений установлены сторонами в смете (Приложение N 1), являющейся неотъемлемой частью настоящего Договора».
Возложение на арендатора затрат на улучшения, произведенные силами арендодателя
Стороны могут возложить на арендатора только обязанность по оплате работ по улучшению арендованного имущества. При этом производство самих работ может осуществляться как арендодателем, так и привлеченным им третьим лицом.
При использовании данного вида арендной платы сторонам рекомендуется указать в договоре:
- обязанность арендатора произвести оплату работ по улучшению арендованного имущества, выполненных силами арендодателя или привлеченных им третьих лиц;
- размер (стоимость) возлагаемых на арендатора затрат;
- перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих затраты, подлежащие оплате арендатором.
Формулировка условия в договоре:
«В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор обязан ремонт объекта аренды, производимый __________________ (наименование подрядной организации) на основании договора ____________________ (реквизиты договора подряда) в сумме, не превышающей _____________ рублей. Оплата производится в адрес подрядчика на основании письменного требования арендодателя с указанием реквизитов платежа и приложением подтверждающих затраты документов».
«Арендная плата по настоящему договору установлена в форме возложения на арендатора затрат арендодателя по улучшению арендованного помещения. По мере производства затрат на улучшение имущества арендодатель направляет арендатору счета на компенсацию произведенных затрат с приложением подтверждающих документов. Возложению на арендатора подлежат затраты, произведенные в период действия договора аренды в сумме, не превышающей ___________ рублей за весь срок аренды».
Иные виды арендной платы
Стороны могут предусматривать в договоре несколько видов арендной платы, учитывая при этом требования, установленные для каждого из них.
При согласовании сочетания нескольких форм арендной платы сторонам необходимо указать в договоре, какая форма платы применяется в конкретном случае.
Формулировка условия в договоре:
«В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор:
— в течение первого года аренды производит за свой счет модернизацию оборудования (замену деталей и узлов) согласно смете (приложение N 1 к договору);
— в течение второго года аренды передает арендодателю 30% от общего объема продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества;
— в течение третьего и каждого последующего года по своему выбору передает арендодателю 30% продукции, произведенной на оборудовании и прошедшей контроль качества, либо 20% дохода от реализации такой продукции».
«Арендная плата по настоящему договору устанавливается в следующем размере: 10 000 рублей и 250 деталей, изготовленных при помощи арендуемого оборудования».
Исходя из особенностей объекта аренды, стороны могут установить собственную форму арендной платы, например:
— доля дохода от реализации продукции, произведенной при использовании объекта аренды;
— доля продукции, полученной в результате переработки плодов, поступивших от объекта аренды;
— выполнение арендатором работ по заданию арендодателя.
Формулировка условия в договоре:
«Плата за аренду дойного стада вносится в виде молочных продуктов, произведенных из молока, надоенного с арендованного стада».
«В качестве платы за использование имущества арендатор выполняет работы по изготовлению полиграфической продукции (рекламных буклетов) в количестве 10 000 (десять тысяч) штук согласно дизайн-макету, утвержденному приложением N 1 к настоящему договору».
«Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере 1/4 доли дохода, полученного им от реализации деталей, изготовленных с использованием оборудования».
Стороны также вправе установить, что в качестве арендной платы арендатор уплачивает сумму долга третьего лица перед арендодателем. Такое условие соответствует ст. ст. 421, 614 ГК РФ.
Внимание! Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида.
