Арест права аренды земельного участка

Арест права аренды земельного участка — это мера обеспечительного воздействия в рамках исполнения судебными приставами судебного акта, которая нередко встречается на практике. В этой статье рассмотрим особенности наложения ареста на право аренды земельного участка, правомерно ли арестовывать само право аренды, опираясь на судебную практику.

Особенности ареста права аренды земли

Все меры принудительного исполнения регулируются п. 3 ст. 68 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» :

1. Взыскание имущества, денежных средств и ценных бумаг должника;
2. Взыскание зарплаты должника;
3. Взыскание платежей по исполнительному производству, в котором он выступает в качестве взыскателя, платежей по найму, аренде, использованию исключительных прав на результаты интеллектуальной собственности;
4. Изъятие имущества у должника, которое присуждено взыскателю;
5. Наложение ареста на то имущество должника или третьих лиц, которое находится в аресте во исполнение судебного акта;
6. Обращение в орган регистрации перехода прав на имущество (ценные бумаги) с должника на взыскателя;
7. Совершение действий от имени и за счет должника действий, указанных в в исполнительном документе, если такое действие может быть произведено без личного участия должника;
8. Принудительно вселять взыскателя в жилища;
9. Принудительно выселять должника из жилища;
10. Принудительно освобождать нежилое помещение от пребывания должника и его имущества;
11. Принудительно выдворять за пределы РФ иностранцев и лиц без гражданства;
12. Принудительно освобождать земельные участки от присутствия должника и его имущества;
13. Совершать иные действия, предусмотренные федеральным законом или исполнительным документом.

Нужно обратить внимание на то, что по данной статье можно взыскать платежи по аренде или найму, но перерегистрировать или перезаключить на взыскателя само право аренды нельзя. Но на практике иногда происходит наложение ареста на право аренды земельного участка. У арендаторов возникает вопрос: а законно ли это?

У аренды земельных участков имеется очень хорошая для взыскателя особенность — это продолжительность срока аренды, чего нельзя сказать о жилых и нежилых помещений (во всяком случае не часто). Поэтому взыскателя будет интересовать именно этот вида аренды.

К примеру, согласно подп. 11 п. 8 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ, земли для сельскохозяйственного производства сдаются в аренду сроком от трех до сорока девяти лет, земли для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства — на срок двадцать лет.

Поэтому и взыскатель, и должник заинтересованы в сохранении аренды земли за собой для получения прибыли.

Наложение ареста на право аренды земельного участка

Анализируя п. 3 ст. 68 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» перечень мер исполнительного производства безграничен и предусматривают совершение иных действий при исполнении решений суда, которые предусмотрены федеральным законом  или исполнительным документом.

Чтобы разобраться, легален ли арест права аренды земельного участка, проанализируем судебную практику.

Анализ судебной практики № 1

В отношении имущества К., являющегося должником в рамках исполнительного производства, предметом взыскания по которому является сумма денежных средств, судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника в размере и объеме, необходимых для взыскания, а также составлен акт о наложении ареста (описи имущества) на право аренды земельного участка.

К. обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просил признать не соответствующими требованиям Закона «Об исполнительном производстве» вышеуказанное постановление о наложении ареста на имущество должника и отменить акт о наложении ареста (описи имущества). В обоснование заявленных требований указал, что арендованный им земельный участок находится в муниципальной собственности и не может быть арестован по его долгам. Результатом исполнения ареста, по мнению административного истца, станет причинение ущерба его сельскохозяйственной деятельности, поскольку данное имущество используется для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции.

Отказывая К. в удовлетворении требований, суды первой и второй инстанций признали несостоятельными его доводы о невозможности обращения взыскания на право аренды земельного участка, поскольку они основаны на неверном понимании и толковании п. 3 ч. 1 ст. 75 Федерального закона «Об исполнительном производстве», согласно которому взыскание в рамках исполнительного производства может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе на право аренды.

Само по себе наличие у административного истца К. права аренды земельного участка не влечет ограничений для применения ареста на данное имущественное право, поскольку исходя из п. 7 ч. 1 ст. 64, ч. 1, 3 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебному приставу-исполнителю предоставлены полномочия по наложению ареста на любое имущество должника, включая имущественные права.

Доводы административного истца относительно того, что обжалуемым определением суда нарушены права органа местного самоуправления, судами также были отклонены, поскольку непосредственный собственник указанного земельного участка законность и обоснованность действий судебного пристава не обжаловал.

Нарушений прав самого административного истца как должника в исполнительном производстве судом не установлено, поскольку земельный участок остался в фактическом пользовании К.

По мнению суда, наложение ареста на право аренды в данном случае является обеспечительной мерой, арест ни в какой мере не лишает арендатора возможности использовать арендуемый земельный участок в сельскохозяйственных целях, в связи с чем каких-либо его имущественных интересов не затрагивает (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 01.03.2017 по делу N 33а-2537/2017).

Как видно из приведенного Определения, суд не усмотрел нарушений прав арендатора земельного участка, поскольку законом предусмотрена возможность для обращения взыскания на имущественные права, в том числе на право аренды недвижимого имущества (п. 3 ч. 1 ст. 75 Федерального закона «Об исполнительном производстве»). Не усмотрел суд и нарушений собственника этого земельного участка — органа местного самоуправления, поскольку сам собственник о нарушении своих прав не заявлял.

Когда нельзя наложить арест на право аренды земельного участка?

Согласно п. 1 статьи 446 ГПК РФ нельзя взыскать следующее имущество, принадлежащее должнику на праве собственности:

• жилище, если для должника — это единственное пригодное для постоянного проживания помещение. Исключение составляет ипотека;
•  земельные участки, на которых расположено единственное пригодное для проживание жилище должника;
• предметы домашней обстановки и обихода и вещи индивидуального пользования. Исключение составляют драгоценности и предметы роскоши;
• имущество, которое необходимо для профессиональных занятий должника. Исключение составляют предметы превышающие стоимость сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;
• используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
• семена, необходимые для очередного посева;
• продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума должника и лиц, находящихся на его иждивении;
• топливо для приготовления еды и отопления в течение отопительного сезона своего жилища;
• средства транспорта и иное имущество, необходимое должнику в связи с его инвалидностью;
• призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден должник.

Вышеуказанные запреты на взыскание — называются исполнительским иммунитетом.

Но возможно ли распространить иммунитет на имущество, которое используется в профессиональных целях, предоставленное в аренду? Например, если земельный участок предоставлен должнику, который он использует в профессиональный целях (добыча полезных ископаемых, строительство, выращивание культур).

Чтобы разобраться в этом вопросе, обратимся к судебной практике.

Анализ судебной практики № 2

Истец обратился в суд с требованием о признании незаконными акта о наложении ареста (описи имущества), согласно которому было арестовано (описано) право аренды на земельный участок, постановления о назначении ответственного хранителя, вынесенных судебным приставом-исполнителем. В обоснование своих требований указал, что наложение ареста нарушает его права как арендатора земельного участка, так как он используется в сельскохозяйственных целях и служит единственным источником прибыли заявителя. Распоряжаться участком по своему усмотрению он не может, засеять его необходимыми культурами также невозможно, поскольку в случае реализации права аренды с торгов весь имеющийся на участке урожай перейдет к новому арендатору.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций указали следующее. В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда. Согласно п. 43 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», арест в качестве обеспечительной меры либо запрет на распоряжение могут быть установлены на перечисленное в абз. 2 и 3 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ имущество, принадлежащее должнику-гражданину.

Судебным приставом-исполнителем арестован не сам земельный участок, а право его аренды, ограничение в виде запрета пользования, соответственно, касается тоже только права аренды данного участка. В связи с этим права должника названными действиями судебного пристава-исполнителя не нарушены. При этом доводы истца о том, что в случае реализации права аренды с торгов весь имеющийся на участке урожай перейдет к новому арендатору, в данном случае правового значения не имеют, так как основаны на неверном толковании норм материального права.

Как видим, даже в случае принадлежности истцу земельного участка, используемого для профессиональных целей, наложение запрета на распоряжение им все равно возможно, запрет распространяется только на возможность обратить взыскание. В рамках же права аренды такой иммунитет законом не предоставляется, следовательно, обратить взыскание на право аренды земельного участка, используемого в профессиональной деятельности, возможно.

Прекратить арест права аренды земельного участка

Рано или поздно срок аренды земельного участка заканчивается и встает вопрос о том, погашается ли автоматически в ЕГРП запись об аресте участка или же для его снятия собственнику необходимо обращаться в суд?

Анализ судебной практики № 3

К. обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя, которым наложен арест на недвижимое имущество — объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка.

В обоснование своих требований заявитель указал, что договор аренды земельного участка расторгнут в связи с истечением срока его действия, а между ним и муниципальным образованием заключен договор купли-продажи этого земельного участка. Государственной регистрации права собственности на земельный участок препятствует, согласно ответу из Росреестра, арест права аренды на земельный участок, в связи с чем заявитель просил признать незаконным постановление судебного пристава-исполнителя, полагая, что, поскольку право аренды земельного участка более не существует, соответственно, записи об аресте данного права быть не может, так как арест не может существовать сам по себе безотносительно к какому-либо имуществу.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований заявителя, с чем согласилась и апелляционная инстанция, указав на то, что мера принудительного исполнения применена судебным приставом-исполнителем в рамках ч. 3, п. 5, ст. 68, ч. 1 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» исходя из правоотношений, имевших место в период действия договора аренды, а не исходя из изменившейся ситуации (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 10.12.2014 по делу N 33-14991/2014).

Вывод: для погашения записи в ЕГРП собственнику земельного участка необходимо обратиться в суд. Что конкретно требовать и иске и кого указывать ответчиком по данному делу?

Анализ судебной практики № 4

Министерство государственного имущества и земельных ресурсов (далее — Министерство) обратилось в Арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Управления

Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление Росреестра) по отказу в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка. По мнению заявителя, право аренды прекратилось в силу закона, следовательно, одновременно прекращается (отменяется) запрет на осуществление регистрационных действий в отношении данного права.

Судами первой, апелляционной и кассационной инстанций в удовлетворении требований заявителя отказано в связи со следующим. Администрация муниципального образования и ЗАО заключили договор аренды земли, согласно которому обществу на праве аренды предоставлен земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома с подземными хозяйственными помещениями и помещениями обслуживания.

В связи с тем, что многоквартирный жилой дом был построен и введен в эксплуатацию, осуществлена государственная регистрация права собственности граждан на квартиры в указанном жилом доме, расположенном на спорном земельном участке, земельный участок под этим домом, как ранее сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет, перешел бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а право аренды ЗАО прекратилось в силу закона.

Министерство обратилось в Управление Росреестра с заявлением о прекращении права аренды земельного участка. Управление Росреестра со ссылкой на абз. 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» отказало Министерству в регистрации прекращения права аренды названного земельного участка в связи с запретом совершать в отношении его регистрационные действия, наложенным постановлением судебного пристава-исполнителя, в целях обеспечения исполнения исполнительного листа, содержащего требования об имущественных взысканиях.

Посчитав действия Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав аренды на объект недвижимого имущества не соответствующими действующему законодательству и нарушающими его права и законные интересы, Министерство обратилось в арбитражный суд. В силу ч. 1 ст. 80 Федерального закона «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника.

Законные требования судебного пристава подлежат выполнению всеми органами, организациями, должностными лицами и гражданами на территории Российской Федерации (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 118-ФЗ «О судебных приставах»).

При рассмотрении заявления Министерства о регистрации прекращения права аренды земельного участка Управлением Росреестра установлено, что на основании постановления судебного пристава-исполнителя проведена государственная регистрация ареста в отношении принадлежащего на праве аренды ЗАО земельного участка и запрета проводить регистрационные действия, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись.

Данная государственная регистрация ограничения (обременения) в виде ареста проведена в отношении права аренды недвижимого имущества. Действующим законодательством не предусмотрена возможность прекращения ранее наложенного ареста по инициативе регистратора в связи прекращением права (ограничения) в силу закона.

Постановление судебного пристава-исполнителя является обязательным для Управления Росреестра, и имеющаяся обеспечительная мера явилась препятствием для совершения любых регистрационных действий в отношении спорного земельного участка, поэтому у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка.

Аргумент об отсутствии у Министерства иного способа защиты нарушенного права ошибочен, поскольку согласно разъяснениям, данным в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности невладеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста или ходатайствовать об отмене обеспечительных мер (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2015 N Ф01-3506/2015 по делу N А43-9455/2014).

Аренда земельного участка может прекратиться не только в связи с истечением срока, но и в силу закона. Если на право аренды был наложен арест и в ЕГРН внесена соответствующая запись, она не прекращается автоматически в связи с прекращением самого арендного обязательства.

Такая запись будет препятствием для совершения любых действий, требующих государственной регистрации, со спорным земельным участком.

Безусловно, это нарушает права собственника имущества, однако обжалование действий судебного пристава-исполнителя либо регистрирующего органа для рассматриваемой ситуации не является надлежащим способом защиты права, и в удовлетворении подобных требований судами будет отказано. Это подтверждает приведенная выше судебная практика и разъяснения, которые даны в абз. 3 п. 50 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому собственник имущества, на которое наложен арест по долгам третьего лица, не имеет права на удовлетворение заявления об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об аресте (описи) этого имущества, поскольку при рассмотрении таких заявлений должник и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество, будучи привлеченными к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ограничены в заявлении возражений и представлении доказательств.

Вывод: собственнику для того, чтобы снять арест на право аренды земельного участка, необходимо заявить требование об осовободжении земельного участка из-под аренста или обратиться в арбитражный суд с ходатайством об отмене обеспечительных мер (если арест был наложен в рамках обеспечения иска).

Иск об освобождении земли от ареста необхоимо предъявлять к должнику и взыскателю. А также привлеч к участию в деле в качестве третьего лица судебного пристава (п. 51 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Вывод

Арест права аренды земельного участка содержет больше юридических рисков, чем арест имущества должника.

Как отмечалось выше, интерес для взыскателя представляет прежде всего долгосрочная аренда, которая в силу особенностей законодательного регулирования больше присуща земельным участкам.

Однако судебный пристав-исполнитель не связан в своих действиях с предпочтениями взыскателя. Следовательно, под арест может подпасть право аренды любого недвижимого имущества, в том числе заключенного на непродолжительный срок, который, вполне вероятно, истечет еще до обращения взыскания на имущественное право.

В этом случае собственник имущества столкнется с необходимостью освобождать имущество из-под ареста, либо ему придется заниматься отменой обеспечительных мер, наложенных арбитражным судом. В любом случае ему предстоит судебное разбирательство.

Арендатору следует иметь в виду, что в отличие от имущества, находящегося в собственности и используемого в профессиональной деятельности, исполнительский иммунитет на право аренды такого имущества не распространяется.

Отдельной проблемой для арендатора будет судьба выращенного урожая на земельном участке, предоставленном для сельскохозяйственного производства, в случае перехода права аренды к новому арендатору. Решить проблему быстро и без потерь, скорее всего, не получится, поэтому нужно постараться не доводить ситуацию до этой стадии исполнительного производства.

В то же время арендатору такой арест не препятствует и дальше пользоваться земельным участком вплоть до обращения взыскания на право аренды или до прекращения арендного обязательства в связи с истечением срока или по иным основаниям.

Сам по себе арест права аренды земельного участка при указанных обстоятельствах права арендатора не нарушает, следовательно, при отсутствии иных оснований оспорить действия судебного пристава арендатору-должнику не удастся.